離婚時の財産分与で家を譲る？ トラブルなく住み続けるための方法とは

財産分与とは、離婚時に夫婦が共同で築いたとみなされる財産を分割することです。

その際には居住している不動産も対象となることが多いのですが、家の分割にはいくつかの方法があります。まずは、財産分与における家の基本的な処分方法について解説します。

1. （1）財産分与に含まれる「家」

   財産分与の考慮の対象となる家とは、結婚期間中に購入した家です。一般的には、土地とその上に建っている住宅の両方を指すことが多いですが、場合によっては住宅のみを指すこともあるでしょう。
   
   結婚前から所有した家や、結婚前にためていたお金で買った家、どちらかの両親から譲り受けた家は、財産分与の考慮の対象外です。また、賃貸住宅の場合は財産分与の考慮の対象にはなりません。

2. （2）家を分与するための手順

   居住している住宅を財産分与する場合の手順は下記の通りです。

   • ①住宅ローンが残っている場合は残額を確認する
   • ②居住している不動産の価額を調べる
   • ③不動産の価額と住宅ローンの残額を比較し、不動産の処遇を決める（そのまま住むのか売却するのか、など）
   • ④財産分与に対する協議を行う
   • ⑤協議で決まらなければ調停や裁判に進む
   • ⑥不動産を譲渡する場合は移転手続きを行う
   • ⑦合わせて住宅ローンも移転する場合は負担者移転の手続きを行う
   
   
   

   家を分割する場合は、住宅ローンの残高の有無と金額が非常に重要になります。改めて確認しておきましょう。

3. （3）家を処分する方法は、大まかに「売却して現金化」「どちらかに譲る」の2択

   財産分与で家を分割する場合は、「売却して現金化して分割する」もしくは「どちらか片方に譲る」の2択となることが多いでしょう。

   現金化のメリットは以下の通りです。

   • 現金での財産分与は譲渡所得税がかからない（ただし、売却時に控除を受けられなければ譲渡所得税がかかる可能性がある）。
   • 1円単位で分けられるため、不公平感がない。
   
   
   
   一方、現金化のデメリットは下記のようなものが考えられるでしょう。

   • 双方共に新たな居住場所を探す必要がある
   • すぐに現金化するのは難しいケースもある
   
   
   
   家を片方に譲る場合のメリットとしては、下記のようなものが挙げられます。

   • 譲り受けた方は生活スタイルを大きく変えなくてよい
   • 子どもがいる場合、転校をしなくてもよい
   
   
   
   そして、家を片方に譲ることによるデメリットは下記の通りです。

   • 住宅ローンが残っている場合は複雑化しやすい
   • 固定資産税やメンテナンス費用を支払い続ける必要がある
   
   
   

   家を売却するか、それとも片方に譲るかは総合的に判断する必要があります。当人同士の問題だけでなく、子どもへの影響も考慮しなければなりません。子どもの生活環境をできるだけ変えないために、親権者（多くの場合は母親）が家を譲り受け、子どもと一緒に住み続けるのもひとつの方法です。

家を財産分与する場合、住宅ローンの残高に注意しなければなりません。住宅ローンの残額が不動産の評価額を上回っていることをオーバーローン、そして下回っていることをアンダーローンと呼びます。

オーバーローンの場合、住宅以外に資産がなければ、分与する財産はないとみなされて、住宅ローンを支払う方が、住宅を所有しても、住宅の価値分の現金を支払う必要がありません。

アンダーローンの場合は、住宅に資産価値があります。したがって、財産分与の際はプラスの財産とみなされて、住宅を所有する側が、プラスの財産部分の半額を相手に支払わなければならないでしょう。

不動産がオーバーローンになっているかアンダーローンになっているかで住宅の分与事情が大きく変わります。まずは住宅ローンの残額と不動産の評価額を調べることが重要です。

ここでは、妻が夫名義の家に、夫名義の住宅ローンが残っている状態で住み続けるケースについて解説します。

1. （1）家とローンの名義は移転させず夫のまま

   まずは、住宅の名義も住宅ローンの債務者も夫のままにするケースです。この場合は不動産の名義もローンの名義も換わらないため、名義変更などの手続きも不要です。固定資産税などもすべて夫に請求されるため、妻に支払いの義務は生じません。
   
   しかし、夫が住宅ローンの支払いを滞らせてしまうリスクがあります。抵当権などが設定されている場合、住宅ローンの支払いが滞ってしまうと家を競売にかけられてしまう可能性もあるでしょう。

2. （2）家とローンの名義は夫のまま、妻は夫に家賃を支払う

   妻が夫に家賃を支払って居住するというケースも考えられます。この場合、一般的に住宅ローンより低い家賃で居住することができ、上記と同じく生活環境を大きく変えることなく人生を歩める点がメリットです。
   
   合わせて、一般的な賃貸借契約を結ぶことで、妻に賃借人としての権利が生じる可能性があります。しかし、こちらも前項同様、住宅ローン支払いの滞りが発生するリスクがあります。

3. （3）家の名義を妻に移転、住宅ローンの名義は夫

   住宅ローンの名義は夫のまま、住宅の名義のみを妻に変更して不動産のみを譲り受け、住宅ローンは夫がそのまま支払ってもらいます。
   
   不動産がアンダーローンの場合、不動産価額から住宅ローン残高を差し引いた残りの半分を妻が夫に支払わなければならない可能性があるでしょう。また、前項同様、夫がローンを支払わないかもしれないリスクが発生します。

4. （4）家とローンの名義を両方とも妻に移転

   最後に、住宅の名義もローンの名義もすべて妻に移転するケースも想定できるでしょう。
   
   この場合、妻が住宅に住み続けられますが、同時にローンも支払わなければなりません。また、妻が住宅ローン借り換えの審査を受ける必要があります。アンダーローンになっている場合は妻から夫へ、家の価値から住宅ローンの残高を差し引いた金額の半分を支払わなければなりません。

住宅ローンの名義を夫のままにしておいた場合の最大のリスクは、夫が住宅ローンの返済を滞らせることです。ここでは夫が住宅ローンの返済を行わなくなった場合に発生するトラブルと、対処法について解説します。

1. （1）家が競売にかけられる

   住宅ローンを借りる際、購入する不動産には抵当権が設定されるのが一般的です。抵当権とは、万一住宅ローンの支払いが滞った場合、競売などを通してローンの貸し手に優先的に弁済が行われるようにする仕組みのことです。
   
   そのため、住宅のローン返済が滞った場合、家が競売にかけられてしまう可能性があります。競売にかけられると、妻は家を退去させられる可能性が生じます。

2. （2）離婚協議書を公正証書にしておけば強制執行が可能

   離婚の合意については、離婚協議書を公正証書にしておくとよいでしょう。離婚の際には離婚協議書を作成して互いの義務や権利を明記するのが一般的です。しかし、相手が約束通りに義務を履行してくれるとは限りません。
   
   そこで、離婚協議書を公正証書にしておくことによって、相手方の不履行が生じた場合、裁判所を通さず迅速に強制執行を行うことが可能となります。

3. （3）家が競売にかけられてしまったらどうすればいい？

   万一自分が住んでいる家が競売にかけられてしまったら、任意売却という道も考えましょう。任意売却であれば競売と比較し、下記のようなメリットがあります。

   • 比較的市場に沿った価格で売却可能
   • プライバシーが守られる
   • 現金が残る可能性がある
   • 退去日を協議の上決定できる
   
   
   

   しかし、競売から任意売却への切り替えにすべての債権者が賛同するとは限りません。そもそも、夫単独名義の場合は勝手に任意売却を行うことはできないので、夫の同意が必要です。
   
   もし自身が不動産の所有者でない場合、競売に出された物件を自分で落札するという手もあります。

家を財産分与する場合は、税金面の問題をスムーズに解決するために、弁護士や税理士など、専門家への相談をおすすめします。

ベリーベスト法律事務所では家の財産分与の経験豊富な弁護士のほか、系列の税理士や司法書士とも連携した対応が可能です。財産分与の際の家問題をスムーズに解決したいときは、しっかりお話を伺った上で適切な交渉を行います。まずは、岡山オフィスへお問い合わせください。