土地の無償使用で承諾書は必要? 作成方法や口頭契約のリスクを弁護士が解説
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個人や法人が適当な土地を探していると、貸主が「どうせ使っていない土地だから自由につかっていいですよ」と、土地を無償で借りられるような機会に出会うことがあります。しかし、当初は貸主の厚意や善意で貸してくれていたものの、やがて時間が経過して当事者の関係が変化したり、貸主が亡くなったりすることをきっかけに、先々思わぬトラブルが生じることがあります。
本コラムでは土地の無償使用にどういったリスクが潜んでいるのか、土地を借り受ける際にはどういった点に注意すべきなのかについて、ベリーベスト法律事務所 岡山オフィスの弁護士が解説します。
1、土地の無償使用における承諾書の意義
事業用地を選定する場合など、土地購入だけでなく、地主と法人との間で賃貸借契約を結んで土地を借りるという手法が考えられます。通常、賃貸借契約を結ぶ場合は一時金としての権利金や月々または年間の地代を支払って、土地を借りることになるでしょう。
ところが、なかには「お金はいらない」と、無償で土地の使用を承諾してくれる地主と出会うケースも考えられます。
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(1)無償使用が考えられるケース
土地の無償使用が考えられるのは次のようなケースです。
- まったく使用していない土地なので、事業用地として使ってくれるだけでいい
- 法人の代表者や関係者が法人に対して土地を無償で使用させる
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(2)承諾書の意義
敷地を道路として提供する場合などでは、自治体と無償使用に関する承諾書を交わすことになります。
無償使用の承諾書は、使用する土地を特定し、地主が「無償での使用を承諾する」と意思を示したことを確認する書類です。
地代を支払って貸借する一般的な形式の契約を「賃貸借契約」といいますが、無償使用の場合は「使用貸借契約」と呼ばれます。
承諾書は、地主と借地人との間で任意に交わされるもので、無償使用にあたって必須であるなどの法的な拘束力はありません。ただし、無償使用であっても正当な契約であることを証明するためには承諾書を取り交わしておくほうが良いでしょう。
2、口頭で合意が取れていても承諾書は必要か?
土地の無償使用について、承諾書は必須ではありません。地主の承諾さえ得ていれば、承諾書なしの口頭によるやり取りでも無償使用は可能です。
ただし、地主が承諾書の作成に積極的ではなくても、借地人としてはできる限り承諾書を作成してもらうほうが賢明だといえます。
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(1)承諾書がないことのリスク
土地の無償使用について承諾書がないと「突然、土地の返還を求められて応じなくてはならない」という事態に陥ることがあります。
建物所有目的で地代を支払う賃貸借契約の場合、借地借家法の保護を受けます。借地契約は最低でも30年とし、契約期間が満了しても賃借人が更新を望めば原則としてさらに延長されます。この場合の契約更新は、たとえ地主であっても正当な事由がない限り拒むことはできず、一般的には立退料を支払って立ち退いてもらう流れになります。つまり、賃貸借契約によって建物所有目的で土地を借りた借地人は、借地権を得ている点から地主よりも強い保護を受けているといえるでしょう。
無償の使用貸借契約の場合、借地借家法の保護は受けられません。承諾書によって契約期間が明示されていない場合、地主が「返してほしい」と望めばこれに応じる必要がある場合があります。
口頭契約では、契約期間があいまいになっていたり、契約期間が定められていても証拠がなかったりするため、借地人にとって不利な展開は避けられないでしょう。 -
(2)税務上のリスク回避にも有効
権利金や地代を支払わない使用貸借契約では、借地人となった法人は通常支払うべき金銭が生じなかったという利益を得ます。
このようなケースでは、借地人となった法人は「相当の地代」の利益に対して認定課税を受けます。
このリスクを回避するための方法として、税務署への「土地の無償返還に関する届出書」の提出が挙げられます。
権利金や地代の支払いがなく、将来的には地主に無償で返還することを明示した承諾書とともに、地主と借地人の連名で届出書を提出しておけば、認定課税を受けません。
土地の無償返還に関する届出書の提出には、添付書類として契約関係を示す書類が必要であるため、使用貸借契約を明らかにする承諾書が役立つことになります。
3、土地の無償使用に関する承諾書のまとめ方
土地の無償使用に関する承諾書には、どのような内容を記載するべきなのかを列挙していきましょう。
土地を特定するために、土地の所在地・地積等を登記事項証明書のとおりに正確に記載します。
●使用者
使用者を限定するために、使用者の住所・氏名を記載します。法人が使用者になる場合、法人の所在地・名称になります。
●使用の目的
地主が認めていない使用を禁止するため、土地の使用目的を限定します。
●使用の承諾期間
賃貸借契約と同じく、いつからいつまでの使用を承諾するのかを明示します。
●権利金・地代の条件
無償使用であることを明示します。
●返還時の条件
借地人が地主に返還する際には、立退料などの支払いを求めないことを明示します。
これらの事項は、地主と借地人の双方が内容を十分に承知したうえで取り決められる必要があります。
権利金・地代がかからないからといってむやみに飛びついてしまうのではなく、継続的な事業に使用できるだけの承諾期間が得られるのか、返還時の条件は妥当であるのかをしっかりとチェックしておきましょう。
また、承諾書には記載事項を証明するために資料を添えるのが一般的です。
この資料は必須であると考えておくべきでしょう。
4、承諾書の取り交わしを弁護士に依頼するメリット
法人が土地の無償使用を受ける場合、地主との間に承諾書を取り交わしておくべきですが、承諾書の作成や双方の取り交わしには弁護士のサポートを受けるべきでしょう。
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(1)法的チェックが万端となる
無償使用の使用貸借契約における承諾書は、使用貸借関係を証明するただひとつの書類となります。借地人としての地位が弱くなる使用貸借契約では、承諾書にひとつでも抜け穴があると立ち退きを余儀なくされる事態になってしまいます。
弁護士に依頼して法的なチェックを受け、借地人にとって不利益な内容になっていないかを綿密に確認してもらいましょう。 -
(2)将来的なリスクへの備えが可能になる
無償使用の場合、好意的な地主であれば「承諾書などは作らなくても無償で貸す」という姿勢をとってくれることも少なくありません。
しかし、承諾書もなく、使用期限や条件などがあいまいになっていると、将来的にトラブルに発展してしまうリスクがあります。特に、地主が故人となってしまい土地が親族に相続されると、相続人から返還や地代の請求を受けるケースが多いので要注意です。
弁護士に相談して、将来的なリスクへの備えが十分な内容の承諾書の作成を依頼しましょう。 -
(3)承諾書そのものの信用性がアップする
土地の無償使用にかかる承諾書は、記載しておくべき内容が多岐にわたるわけではないので、自社で作成することも可能です。ただし、自作の承諾書では書類としての信用性は高いとはいえません。
弁護士に承諾書の作成を依頼すれば、承諾書がもつ信用性がアップし、地主と借地人の双方が公正な契約を交わしたことが十分に証明されるでしょう。
弁護士作成の承諾書であれば、税務署への「土地の無償返還に関する届出書」の添付書類としても信頼されるでしょう。
5、まとめ
事業を進めていくなかで土地選定に悩む場面は少なくありません。
立地条件だけでなく、権利金・地代・使用期限など諸条件におけるさまざまなハードルが存在するため、土地の無償使用をもちかけられれば喜んで受けいれたくなるものです。
しかし、口頭のみの約束で無償使用をしていると、将来的にさまざまなトラブルに発展するおそれがあります。突然、無償使用の解消を主張され立ち退きを求められてしまうといった事態になれば、事業にも大打撃を受けることになるため、承諾書の取り交わしは必須でしょう。
土地の無償使用をはじめとしたさまざまな契約に関するお悩みは、ベリーベスト法律事務所 岡山オフィスまでご相談ください。
不動産の貸借に関するトラブルの解決実績が豊富な弁護士が、契約内容のアドバイスや承諾書のリーガルチェック・作成代行を承ります。
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